Как продать долю в квартире, чтобы не иметь сложностей – заранее подготовиться к этому. Помимо подготовки помещения, предстоит ознакомиться с нюансами такой сделки. Поскольку продается всего часть квартиры, а не объект полностью, существуют определенные трудности.
Понимание юридических требований для продажи доли в квартире в России
Доля в квартире – это всего часть целого объекта. Данный факт обозначает, что есть и другие собственники, владеющие оставшимися частями недвижимости. Это будет затруднением, которое предстоит решить. О том, какие еще есть сложности, стоит узнать заранее. Иначе есть риск, что сделку купли-продажи могут признать недействительной и оспорить ее. Поэтому чтобы продать долю в квартире в СПб безопасно, учитывают много нюансов.
Получение необходимых документов и разрешений
Частично понять процедуру продажи доли в квартире поможет Гражданский Кодекс РФ. В частности, статья 250. Она называется «Преимущественное право покупки». Им обладают все остальные собственники долей.
Это значит, что у каждого участника общей собственности есть приоритет. Однако никаких привилегий в виде понижения стоимости метров это не предполагает. Наоборот, собственники имеют право на участие в сделке на равных условиях с посторонними лицами.
Что нужно учитывать продавцу:
· Ваша обязанность – предупредить каждого участника долевой собственности о желании выставить долю на продажу. Сделать это нужно в письменной форме через почтовые уведомления ( пишутся письма, заполняются по две описи на каждое письмо с таким же текстом как в письме и почтовое уведомление для каждого собственника). Лучше всего, если сособственников мало, обратиться к нотариусу и через него всех уведомить.
· Ответа от иных участников ожидают в течение 1 календарного месяца. После этого можно предлагать долю другим заинтересованным лицам. Если не хочется ожидать месяц, то с каждого участника нужно взять оформленный письменно отказ от использования преимущественного права.
Можно ли продать долю в квартире без этого шага – да, но у этого решения будут последствия. Поэтому все же стоит уведомить иных участников удобным для вас способом.
Есть еще третий способ, который подходит людям, находящимся в хороших отношениях с иными владельцами собственности. Он предполагает личное уведомление с обязательным подписанием документа, что извещение было получено.
Что делать, если адрес фактического местоположения собственника не известен
Распространены случаи, когда продавец не знает регистрационный адрес собственника. Отсюда возникает трудность – неизвестно куда отправлять извещение, уведомляющее о продаже доли. В таком случае, высылают заказное письмо по адресу местоположения квартиры. Такое допускается в следующих случаях:
· Нет информации о регистрации собственника доли по месту пребывания или жительства.
· Отсутствуют сведения в МВД и ЕГРН.
Не уведомлять иных участников, списывая это на отсутствие сведений об их местоположении, неправильно. В случае судебных тяжб это не будет засчитываться в пользу продавца доли.
Что делать, если доля принадлежит несовершеннолетнему
Бывают случаи, когда доля принадлежит несовершеннолетнему лицу. Тогда порядок действий будет иным. В любом случае продавцу нужно получить отказ такого участника от преимущественного права. Для этого запрос отправляют попечителям или органам опеки.
Можно ли продать долю в однокомнатной квартире
Количество комнат не оказывает влияния на возможности продажи доли. Продавцы имеют полное право распоряжаться частью собственности, даже если она находится в однокомнатном объекте недвижимости. Алгоритм действий будет стандартным. Как продать долю в однокомнатной квартире – действовать по установленной схеме, согласно закону.
Когда право преимущественной покупки не действует?
Есть ситуации, когда доля в квартире выделена в натуре. Это юридический факт, подтверждающий, что человек владеет метрами не только на бумаге, но и имеет конкретно выделенный участок в многокомнатной квартире. Выделение доли, если этого изначально не было сделано, сложный процесс. Нередко его приходится делать с помощью суда. Однако в результате, собственник доли, выделенной в натуре, имеет право прямой продажи без уведомления иных участников. Это и есть ответ на вопрос, как продать долю в квартире без согласия других собственников.
Понимание налоговых последствий и обязательств
Продавцу нужно понимать, насколько важно соблюдать закон. Например, будут последствия, если человек решит не извещать иных собственников о продаже. В случае, если лицо продало посторонним людям свою долю недвижимости, то иные владельцы могут обратиться в суд. В своем требовании они вправе требовать перевести на себя права и обязанности покупателя. Это значит, что сделка будет оспорена.
Подготовка к продаже своей доли в квартире
Подготовка квартиры к продаже может быть сложной задачей, но при правильном подходе это может быть гладким процессом. Если все сделать правильно, это даже поможет ускорить продажу и быстро найти покупателя.
Установление справедливой цены
Одно из главных действий – определение адекватной стоимости. Нужно дать справедливую оценку недвижимости. Для этого можно привлечь оценщика, который:
· Исследует аналогичные предложения в ближайшей к квартире локации.
· Проведет анализ инфраструктуры. Она тоже влияет на стоимость доли. Например, близкое расположение к транспортной развязке или остановкам общественного транспорта будет плюсом.
· Даст оценку доли исходя из ее состояния (соседи, ремонт и др.).
На основе ряда факторов будет определена реальная стоимость доли.
Подготовка помещения
Первый шаг — навести порядок и обезличить пространство. Это означает удаление любых личных вещей, таких как семейные фотографии, и удаление любых ненужных предметов, которые могут занимать место.
После того, как квартира очищена, пришло время провести в ней глубокую уборку. Это включает в себя очистку полов, стен и окон, а также обеспечение того, чтобы все приборы и светильники находились в хорошем рабочем состоянии. Любой ремонт
или ретушь должны быть сделаны на этом этапе, чтобы гарантировать, что квартира находится в отличном состоянии для потенциальных покупателей.
Постановка квартиры также является важным этапом в подготовке ее к продаже. Это включает в себя расстановку мебели и декора таким образом, чтобы подчеркнуть лучшие черты квартиры и создать гостеприимную атмосферу. Важно иметь в виду,
что потенциальные покупатели хотят представить себя живущими в этом пространстве, поэтому рекомендуются нейтральные цвета и минимальный декор.
Реклама доли на продажу
Маркетинг квартиры является завершающим этапом подготовки ее к продаже. Это включает в себя съемку высококачественных фотографий и видео, создание подробного списка со всей необходимой информацией и продвижение списка через различные
каналы:
· социальные сети;
· веб-сайты недвижимости;
· доски объявлений.
Эффективный маркетинг увеличивает шансы на успешную продажу по желаемой стоимости.
Подготовка необходимых юридических документов для продажи
Перед продажей нужно собрать пакет документов, чтобы исключить возникновение трудностей на этапах заключения сделки. Что подготавливают:
· Выписку из ЕГНР. Этот документ – аналог свидетельства права собственности. С его помощью узнают – есть ли обременения на доле. Например, она может находиться в залоге или под арестом. Получают выписку на сайте Россреестра либо в МФЦ.
· Оценочный отчет.
· Гражданский паспорт.
· Выписку с лицевого счета, которая свидетельствует об отсутствии задолженности.
· Правоустанавливающие документы. Сюда входит все, что может подтвердить право собственности. Например, договор приватизации, предыдущий договор купли-продажи, дарственная. Если нужный документ отсутствует, то его стоит восстановить.
· Технический план из БТИ. В этом документе описаны технические параметры доли.
Данный пакет документов стоит подготовить заранее. Важно – собственник доли может не участвовать в сделке. Для этого ему нужно оформить нотариальную доверенность. В документе прописывают список прав уполномоченного лица и его данные.
Завершение продажи доли в квартире
Когда документы собраны, подготовительные мероприятия проведены – остается ждать покупателя. Сразу отсеивают неблагонадежных, лиц, заинтересованных в существенной скидке, перекупщиков и др.
Переговоры с потенциальными покупателями
Как только нашелся покупатель, предстоит ознакомить его с условиями сделки. Важно понимать, что доли в квартире могут быть разными. Иногда их продают в качестве места для прописки (регистрации), а будущий владелец не заинтересован в постоянном проживании. Ситуаций может быть большое количество, поэтому сценарии развития также различаются.
Частая ситуация, когда продажа доли в квартире сопровождается с конфликтом. Это случается, когда между участниками долей собственности сложные отношения. Например, квартира делится бывшими супругами или родственниками. Поэтому очень важно привлечь медиатора, который сгладит острые углы и приведет стороны к согласию.
Закрытие сделки и передача права собственности
Закрытие сделки между сторонами происходит следующим образом:
· Стороны оговаривают условия сделки, приходя к общему согласию.
· Подписание договора купли-продажи. Это юридически узаконивает сделку. Составляют 3 оригинала. По одному на каждого участника сделки, а еще один передают в орган регистрации.
· Выполнение обязательств обеих сторон согласно подписанному договору.
После подписания бумаг продавец доли в квартире передают права собственности второй стороне, покупателю. Он, в свою очередь, выплачивает сумму, указанную в договоре. Важно – способ передачи также можно описать в документе. Например, безналичная оплата или перевод денег на лицевой счет продавца.
Также предстоит узаконить передачу права собственности. Проще всего это сделать с помощью привлечения нотариуса. Сложнее – обращаться в Росреестр. Как только произошел переход прав, и это было документально зафиксировано, покупатель по закону становится собственником доли.
Уплата налогов
Налогообложение не обошло стороной даже продажу доли в квартире. Однако есть ситуации, когда уплачивать налог не нужно. Например, владелец доли должен быть собственником не менее 3 либо 5 лет. Точный срок зависит от способа, каким была получена часть недвижимости.
Не платить налог можно, если человек владел долей не менее трех лет в следующих ситуациях:
· Доля была получена в качестве подарка от близкого родственника или члена семьи.
· Недвижимость досталась по наследству или после приватизации.
· Доля в квартире – единственное жилье и у продавца больше нет в наличии иных объектов недвижимости.
В иных ситуациях нужно владеть долей минимум 5 лет. Также предстоит уплачивать налог с подачей налоговой декларацией. Пошлина составляет 13% от дохода, полученного с продажи доли.
Однако есть варианты, когда можно уменьшить ставку налога. Это позволит сэкономить и получить больше денег от сделки. Достаточно воспользоваться налоговым вычетам либо снизить доход на расходы, произведенные ранее.
Например, если доля в квартире приобреталась с привлечением материнского капитала, то пошлину с продажи детской доли разрешается снизить. В этих целях предстоит заполнение декларации 3-НДФЛ и отправить ее в ИФНС.